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时评换汤不换药的拍地游戏规则

发布时间:2019-08-16 19:17:06

  万柳地王竞拍大戏落幕,灯火阑珊处,笑着的赢家却仍然是地方政府。

  7月10日,经历了限价、延期风波的万柳地块荣登北京新地王宝座。在楼市敏感期,整个房地产界为它的加冕而震动。从诞生之初的万众瞩目,到知名房企合谋争抢,直至限价、延期,并最终“下嫁”民营房企,的确,万柳地王的加冕很是传奇。

  有人说,这都要“归功”于楼市调控,是中央政府不希望地王出现,所以它的诞生才如此跌宕起伏、波折不断。然而,中央政府限价的意愿最终真的达到了吗?

  从竞拍结果来看,万柳地王成交价为规定上限的26. 亿元,如果以777 9平方米面积计算,楼面价仅为 . 8万元/平米,相对万柳核心地段与周边房价来说,尚属合理价位。但是,该地块虽首开“公开竞拍回购房面积”先河,却“意料之中”地打乱了这整盘棋。

  根据地产中国的计算,万柳地块扣除16400平方米的回购房,其商品房总建筑面积仅剩61 9平方米,折合楼面价超过4万元/平方米。

  小小的7万多平米地块,回购房面积被竞拍到16400平米,占到整体地块面积的20%以上。表面限价的同时,商品房用地却在暗里缩水,这不过是用另一种方式助推了房价。有机构预测,即使在调控阶段,这块地对周边的房价仍有%的提升预期。

  而多家机构及专家预测,万柳地王项目未来售价至少在8万元/平米以上才能保住成本,更有甚者,称该项目16万元/平米以上房企才有利可图。若真如此,这场限价竞拍大戏,究竟是在做给谁看?

  笔者以为,在众人热议万柳地王加冕的庆典上,不可忽视地方政府的“导演”地位。既是游戏的制定者,又是游戏的参与者,在换汤不换药的游戏规则里,最大的获利方仍然是地方政府,而这一次,“限价”的面子、“回购房”的里子,地方政府又赚了个盆满钵满。

  从万柳地王的“回购房竞拍”模式中,也许我们应该再次看到了土地制度的漏洞。若不改变土地政策以及地方政府对于土地财政的依赖,即使中央严控不出地王,地方仍有对策做到“无总价地王”。而单价地王,也将是对房价有直接示范效应的参照物,所有调控也终将因此化作镜花水月。

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